Proceso Subrogación Contrato Alquiler

Fallecimiento del arrendador • Modelo de subrogación de contrato

14
Fallecimiento del arrendador • Modelo de subrogación de contrato
5 (100%) 1 vote[s]

Hablar de subrogación es hablar de un reemplazo en la delegación o jurisprudencia que tenía una persona originalmente hacia otras. Es un traspaso de competencias, derechos y obligaciones de una persona hacia un tercero. Estas subrogaciones pueden darse por múltiples razones, una de estas viene dada por el fallecimiento de la persona titular de un contrato de arrendamiento.

Establezcamos como ejemplo una persona llamada Pedro. Él es inquilino o arrendatario de un local o vivienda con ciertas condiciones, plazos y términos establecidos a través de un contrato. Después de un tiempo, Pedro fallece y se presentan sus herederos.

Ellos, al igual que el propietario o arrendador, empiezan a plantear diversas interrogantes ¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento? ¿Qué pasa con la propiedad alquilada? ¿Sus herederos en que condición quedan respecto al alquiler? ¿Los herederos o el arrendador pueden finiquitar el contrato de alquiler tras el fallecimiento de Pedro?

Estas interrogantes las estaremos aclarando durante el desarrollo del presente artículo. Continúa con la lectura y si estás en este escenario, seguro será de gran utilidad.

Subrogación por contrato de alquiler

La subrogación se refiere a la cesión o transferencia de unas competencias y responsabilidades originales que tenía una persona hacia otra. Este cambio de titularidad, como lo veremos más adelante, debe estar avalado por las leyes que rigen la materia. Ejemplo de ello, lo establecimos con nuestro sujeto llamado Pedro, en donde sus herederos tendrán que ejercer el derecho a la subrogación de un contrato de alquiler por el fallecimiento del arrendatario. En este sentido, en el mundo del derecho se toma como previsión la muerte de los arrendatarios ante un contrato de alquiler, estando aún vigente dicho compromiso.

Es por ello que el contrato no tiene por qué extinguirse necesariamente, sino que puede darse continuidad al mismo y establecer la subrogación correspondiente. La Ley de Arrendamientos Urbanos pronostica la subrogación en caso de muerte, separación o abandono del arrendatario.

Veamos el orden de las personas para subrogarse

  1. En primer lugar, le corresponde la subrogación de la propiedad alquilada al cónyuge o pareja de hecho del arrendatario que ha fallecido. Siempre y cuando, esta persona se encontrase viviendo con él. Si la persona se encuentra divorciada, separada e inclusive separada de hecho, no puede subrogarse.
  2. La pareja sentimental del arrendatario también puede subrogarse. La condición que establece la ley es que hubiesen convivido en los últimos dos años y/o tener hijos en común.
  3. Si no existiese un cónyuge o pareja sentimental, se toma en tercer lugar los descendientes (hijos o nietos) del arrendatario. Si convivían con él durante los últimos dos años, estuvieran bajo tutela o patria potestad.
  4. Padres o Abuelos. Aplicando la misma condición de convivencia con el arrendatario fallecido.
  5. De no existir, se procederá la subrogación a los hermanos que hayan convivido con él de forma habitual en los dos últimos años.
  6. En sexto lugar, los minusválidos de al menos 65 %. Deben ser parientes del arrendatario de tercer grado colateral. De igual forma, haber convivido con él de forma habitual.

Leer sobre: Contrato por Alquiler de Vivienda

¿Cuándo se extingue el contrato?

Con el uso y disfrute de la propiedad pero sin ser el propietario, -continuando el ejemplo ficticio del fallecido Pedro- al no existir ninguna de las personas señaladas anteriormente, se asume como extinguido el contrato automáticamente. En este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala en su artículo 13.2 (ley 29/1994) que con el fallecimiento del inquilino se extingue el derecho de uso del bien alquilado.

Otro caso que puede extinguir el contrato de alquiler por fallecimiento del arrendatario es, después de haber realizado la subrogación correspondiente, el mismo presente vencimiento, según los términos y plazos acordados en el contrato. Los herederos no deciden alquilar nuevamente y se extingue el contrato.

De igual forma, existe otra forma de extinción del contrato. A través de la figura de renuncia al derecho de subrogación. Este se establece cuando el contrato de arrendamiento es superior a tres años. El arrendador y arrendatario pactan que no haya derecho de subrogación y deciden concluir el contrato. Pero es algo que se debe realizar siempre bajo mutuo acuerdo.

Pasos para realizar la subrogación

La persona que corresponde la subrogación y desee continuar con el alquiler, deberá realizar los siguientes pasos:

  • Realizar una carta donde notifique al arrendador que continuará con el arrendamiento de la propiedad. Esta notificación se deberá realizar dentro de los primeros tres meses al fallecimiento del arrendatario.
  • Indicar la relación de parentesco que tenía con el fallecido o inquilino. Podrá acreditar cualquier documento que pruebe este vínculo familiar y que cumpla con los requisitos exigidos para la subrogación (libro de familia, actas de matrimonio, contratos y más.)
  • El respectivo certificado de defunción del Registro Civil.

¿Quiénes pueden acceder a este derecho?

De todas las personas señaladas anteriormente, según los supuestos que señala la ley, todos aquellos familiares tienen derecho a este derecho. En este contexto solo se incluyen las personas que residen en la vivienda municipal y convivieran habitualmente con el titular de la propiedad arrendada.

¿Cómo y dónde se puede solicitar la subrogación?

Esta solicitud debe ser presentada por la parte interesada. En este caso, la persona que le haya tocado el derecho a la subrogación del contrato de alquiler de la propiedad. Esta solicitud se presentará en la Unidad de Trabajo Social del municipio correspondiente.

También está disponible el Servicio de Viviendas o a través de la página web oficial del Ayuntamiento. De igual forma, puedes presentar la solicitud en el Registro General del Ayuntamiento, en las Oficinas Municipales de Descentralización o en cualquier Registro que esté completamente habilitado.

Otros aspectos interesantes por resaltar

En ningún caso, la subrogación se establece de forma automática al fallecer el arrendatario. Es necesario comunicar al arrendador o propietario en un lapso no mayor de tres meses después de la defunción. Esta comunicación se recomienda hacerla por escrito (original y copia) anexando certificado de defunción y certificado de empadronamiento de la propiedad alquilada. En caso de que la persona con el derecho a la subrogación no desee realizarlo, deberá notificar igualmente por escrito la renuncia al mismo, en un plazo no mayor de un mes del fallecimiento.

Modelo Carta



Soy licenciado en Derecho desde el año 2005. Desde entonces he desarrollado mi actividad profesional en el despacho de Loustau Abogados. Especializado en responsabilidad civil, con gran experiencia en ámbito de los daños materiales y personales en accidentes de tráfico tanto desde la perspectiva de la entidad aseguradora como desde la de los perjudicados, así como en Derecho de familia, arrendamientos y Mediación Civil y Familiar.
 En materia contencioso-administrativo, con experiencia en la defensa de las administraciones públicas así como en la de los intereses particulares. En la jurisdicción penal, especializado en la defensa de delitos de la más variada índole, desde los delitos contra las personas hasta los relacionados con el patrimonio y los económicos.


Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

error: El Contenido esta protegido !!