Contrato por alquiler de vivienda • ¿Cómo renovarlo tres años después?

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Contrato por alquiler de vivienda • ¿Cómo renovarlo tres años después?
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Seguramente el tiempo del contrato por arrendamiento está llegando a su fecha final y no sabes qué hacer, qué pueda suceder o cuál es el modelo para renovar el contrato por el alquiler. Es importante tener en cuenta que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de un contrato de arrendamiento es libremente pactada por las partes. Si el documento fuese inferior a cinco o siete años y el arrendador una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Continuará en este proceso hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o de siete años.

Esto, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Así lo explica el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si quieres saber más sobre el tema, continúa leyendo. Aquí te daremos todos los detalles referentes a esta situación. Te explicaremos cómo debe ser el documento y todos los pasos a seguir para prorrogar el contrato.

Duración del contrato de alquiler de una vivienda

duración

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. Sin embargo, es necesario que conozcas que las modificaciones que han surgido en la ley en torno a este tema.

Alquileres regulados por la LAU antigua

La Ley de Arrendamientos Urbanos fue reformada en 2013, cuando tuvo un cambio drástico con respecto a la duración de un contrato por el alquiler de una vivienda. Para ese entonces, los contratos tenían un lapso de tiempo mínimo de cinco años. Duración prorrogable a tres años más. Sin embargo, con la reforma legislativa que surgió en junio de 2013, la duración fue reducida a tres años con posteriores renovaciones anuales.

Aunque ya para la fecha en curso estos contratos no están vigentes, es importante que conozcas los cambios legislativos que surgieron con respecto a los arrendamientos. Ten en cuenta que, de estar presentando alguna situación irregular con tu contrato, lo más sensato es que contrates los servicios de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Un experto ayudará a resolver tus dudas y te asesorará con respecto al tema.

Prorroga actual de un contrato de alquiler

Como te explicábamos, los contratos firmados después de junio de 2013 tienen una modificación en cuanto al periodo contractual. Pasó de cinco a tres años de duración. Esto porque están regulados por la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si la fecha de finalización del contrato está cerca y ambas partes deciden renovarlo cuando llegue el día se prorrogará, con las mismas condiciones durante un año más, sucederá solo si, tanto el propietario como el inquilino están de acuerdo con lo establecido en el contrato inicial.

Es posible que, ante una prórroga el inquilino o el propietario deseen actualizar las condiciones, importes u otra modificación que altere las originales. Pero, para llevar a cabo dicho cambio en el contrato, no bastará con notificarlo verbalmente, se debe hacer una comunicación por escrito. Este documento debe generarse al menos con un mes de antelación de la fecha de culminación del contrato vigente. Con ello se evitaría la prórroga automática.

Cuando las partes estén de acuerdo con el cambio de las condiciones o establecen nuevos acuerdos, el contrato queda renovado por un año más. Después de esos 12 meses podrán hacerse nuevas modificaciones, establecer una nueva prórroga o dar por finalizada la relación contractual. En el caso de los contratos en los que no exista plazo de duración o este sea indeterminado, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que «(..) se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.»

¿El propietario puede recuperar su vivienda sin que haya terminado el contrato?

propietario alquiler

Esta es una duda que la mayoría de las personas que alquilan poseen. La respuesta es sí. Pero solo se podrá pedir el espacio a mitad del contrato si se cumple con un requisito. Solo se podrá pedir a un inquilino que se vaya del piso si se necesita como vivienda permanente para él mismo propietario o un familiar. Si eres dueño de una propiedad y quieres tenerla de vuelta por el motivo antes indicado debes seguir estos pasos:

  1. Debe transcurrir como mínimo un año de contrato y la situación debe comunicarse a la persona que está alquilando al menos con dos meses de anticipación. Siempre debe hacerse por escrito.
  2. Una vez que se cumplan todos los pasos, la vivienda debe ser ocupada nuevamente por el propietario o su familiar antes de que transcurran tres meses de que el inquilino haya abandonado. De lo contrario, quien estaba alquilando puede reclamar la recuperación del espacio en las mismas condiciones en las que fue contratado. Además, puede exigir una indemnización por los gastos que el desalojo le haya generado.

Otro motivo puede dar pie a la recuperación del inmueble en medio del contrato, es que se produzca un incumplimiento en el contrato. Por ejemplo, el impago del alquiler o que el inquilino realice obras sin haber pedido permiso para ello. Ambas son causas que pueden romper la relación contractual antes del tiempo estipulado.

¿Puede surgir un cambio de precio por el arrendamiento durante el contrato?

precio alquiler

El alquiler de una vivienda se actualiza anualmente, según lo pactado por ambas partes en el contrato. Este tema es uno de los principales que da pie a las negociaciones de prórroga ya que es la única oportunidad que tiene el propietario para que, de manera legal, modificar el importe del arrendamiento.

¿El arrendatario puede desistir del contrato?

La persona que alquila tiene un tiempo específico, según la ley, en el cual puede solicitar el fin del contrato. Anudado a ese lapso, tiene un proceso a seguir. El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) explica, de forma precisa, cuándo y cómo se debe realizar el proceso:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Qué debe tener el modelo de prórroga de contrato de alquiler?

modelo contrato

Una vez que las partes acuerden continuar el contrato, deben firmar un anexo al mismo o crear uno nuevo. Si es anexo el que deciden hacer, se conservarán todas las condiciones del contrato anterior, a menos que emitan modificaciones. Es caso de que firmen uno nuevo, se pactan nuevas condiciones. Para realizar el modelo de contrato de alquiler se deben tomar en cuenta los siguientes aspectos:

  • Duración: En este apartado se define el tiempo de la prórroga. Desde cuándo inicia y lo que pasa si no se cumple en caso de que el inquilino decida abandonar el lugar antes de que el contrato finalice.
  • Nueva renta: En relación con el precio, en el contrato se debe establecer cuál será y de qué manera va a pagarse. Esta modificación es una de las más frecuentes en el proceso de prórroga. Sucede para adaptar la renta al mercado actual.
  • Garantías: En este caso pueden solicitarse avales bancarios o el respaldo de una persona como fiador.
  • Obras: Es posible que el inquilino desee hacer alguna obre en la vivienda, ello se puede anexar al contrato de prórroga con los detalles. El tipo de obra que se realizará, el permiso del propietario y la información sobre lo que sucederá con la obra al finalizar el contrato.

Es importante que todo se acuerde por escrito para evitar problemas y dudas entre las partes. Así como las modificaciones del contrato inicial -si surgen-. Si aún tienes incertidumbre sobre el tema, te sugerimos contactar a un abogado en derecho inmobiliario para que te asesore. Esperamos haber despejado todas tus dudas a través de este artículo.



Soy licenciado en Derecho desde el año 2005. Desde entonces he desarrollado mi actividad profesional en el despacho de Loustau Abogados. Especializado en la defensa de las administraciones públicas así como en la de los intereses particulares. En la jurisdicción penal, especializado en la defensa de delitos de la más variada índole, desde los delitos contra las personas hasta los relacionados con el patrimonio y los económicos.


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