Contrato de arras • Qué es, tipos y modelo

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Contrato de arras • Qué es, tipos y modelo
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Si andas en la búsqueda de un inmueble en España ahora que la economía empieza a dar buenas señales de recuperación y deseas realizar la compra de una propiedad. Pero aún se encuentra ocupada o no terminada ¿Sabías que cuentas con un documento que puedes reservar el derecho a comprar esa propiedad? Este tipo de documento es lo que se conoce como contrato de arras. Un documento que dejó de realizarse con frecuencia por los diversos problemas económicos que atravesaba el país.

Ciertamente, gracias a este aumento de la economía, las propiedades han comenzado a recuperar valor y volverse atractivas en el mercado. Con el contrato de arras puedes pactar a través de una serie de especificaciones escritas y de dinero, con el dueño de la propiedad y tener esa primera opción de compra de la propiedad de tus sueños. En él, se reflejarán todos los aspectos de la transacción como: cuantía, forma de pago, gastos administrativos, plazos para la firma del contrato definitivo, entre otros. Si quieres saber más sobre el tema, continúa con esta lectura. En este artículo te explicamos todo lo relacionado a un contrato de arras, tipos, elaboración y modelo a utilizar.

¿Qué es un contrato de arras?

Es un contrato privado firmado por las partes que intervienen en la compraventa. Para la elaboración y firma del mismo no requiere de la presencia de un notario. En dicho contrato, se declara la reserva de un inmueble a través de la entrega de una señal (una cantidad), asegurando así la adquisición a futuro del bien. Este contrato es distinto al contrato de alquiler, ya que establece la obligación de realizar un contrato posterior de compraventa. De esta forma se asegura la adquisición posterior del inmueble en un tiempo determinado, evitando que el mismo sea destinado a un tercero.

Este tipo de contrato brinda confianza y tranquilidad a las personas que se encuentran en la búsqueda de un inmueble. Es un documento privado que se elabora al momento de la compraventa y de uso corriente en el trámite de arrendamiento. Tiene carácter vinculante. Su finalidad es ofrecer la seguridad de llevar a cabo la compra – venta de un inmueble. Por lo tanto, el comprador del inmueble hará entrega de una determinada cantidad de dinero como garantía de que la operación sea concretada. 

Estos son los tipos de arras

En este contrato existen tres tipos de arras, dependiendo de la intención de las partes y de los efectos jurídicos que se producen si una de las partes decide retractarse de lo acordado:

  • Contrato de arras confirmatorias: Es un contrato en el que se recibe un anticipo como parte del pago total del inmueble. Si una de las dos partes incumple lo establecido en dicho contrato, la otra parte tiene el derecho a reclamar el cumplimiento. Así como a la indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de lo acordado, según lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil.  
  • Contrato de arras penitenciales: En este tipo de contrato está permitido que cualquiera de las partes puedan desistir libremente del contrato. El Código Civil establece en el artículo 1454 las consecuencias legales según sea el caso. Si el incumplimiento es por parte del comprador, este pierde la cantidad entregada. Si el incumplimiento es imputable al vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad percibida.
  • Contrato de arras penales: Este contrato establece la cantidad que pierde el comprador por no llevarse a cabo la compraventa a causa del incumplimiento de obligaciones. En este caso el contrato debe incluir una cláusula penal y reflejar la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento con las indemnizaciones según sea el caso.

¿Qué elementos debe contener un contrato de arras?

El contrato de arras debe ser elaborado de forma detallada y contener todos los puntos acordados entre el comprador y el vendedor. Entre estos puntos tenemos:

  • Datos de identificación de las partes: involucradas tanto del vendedor como del comprador. Se debe incluir nombre, apellidos y documento nacional de identidad (DNI). Si una de las partes es una persona jurídica, deberá anexar la escritura de poderes de la persona que firma.
  • Descripción detallada del inmueble: es necesario incluir en el contrato de arras datos como dirección exacta, metros cuadrados, indicar si cuenta con trasteros o garajes. Se recomienda adjuntar al contrato una nota simple de la vivienda para comprobar la titularidad del bien, su descripción y que está libre de cargas.
  • Cantidad establecida por concepto de arras y forma de pago: se requiere dejar estipulado la cantidad de dinero cancelada como arras. Dicho monto será descontado del precio final fijado para la compraventa. En la mayoría de los casos este importe oscila entre el cinco % y el 15 % del precio pactado y no se encuentra regulado legalmente. También deberá reflejarse la forma de hacerse efectivo el pago utilizando para tal fin un medio que emita constancia de la entrega.
  • Indicar el plazo o la fecha máxima: en la que se deberá celebrar el contrato de compraventa. Este plazo suele estar entre 20 y 60 días después de la firma del contrato de arras. Se debe dejar claro si se trata de días naturales o hábiles.
  • El monto de la compraventa: es primordial que incluyas en el contrato de arras el precio fijado para la adquisición del inmueble. Así se podrá evitar modificaciones de lo pactado con anterioridad.

Consecuencias de incumplir con el contrato

En este punto veremos que pasa cuando se incumple con un contrato de arras. La ley en estos casos establece que cuando la venta no se realiza en el plazo establecido en el contrato, automáticamente ambas partes quedan libres de cualquier compromiso pactado. Además, el responsable del incumplimiento perderá el importe de la señal. Sin importar las causas que hayan impedido que se realizará la negociación.

Según el artículo 1454 del Código Civil, están establecidas varias penalizaciones. Dependiendo del caso para el incumplimiento de un contrato de arras:

  1. Si el comprador incumple con el contrato de arras, pierde el monto cancelado como señal en la firma del contrato.
  2. Si el vendedor incumple con el contrato de arras, está en la obligación de devolver el monto de la señal y el mismo deberá ser el doble de la cantidad entregada (indemnización).

Modelo de contrato

Después de haber visto los aspectos más importantes de un contrato de arras para la compra – venta de un inmueble llega el momento de la elaboración del mismo. Las partes involucradas deben definir que tipo de arras son las que más benefician la operación. A continuación, te ofrecemos un modelo de contrato de arras, donde puedes modificarlo y adecuarlo a las condiciones pactadas:



Soy licenciado en Derecho desde el año 2005. Desde entonces he desarrollado mi actividad profesional en el despacho de Loustau Abogados. Especializado en responsabilidad civil, con gran experiencia en ámbito de los daños materiales y personales en accidentes de tráfico tanto desde la perspectiva de la entidad aseguradora como desde la de los perjudicados, así como en Derecho de familia, arrendamientos y Mediación Civil y Familiar.
 En materia contencioso-administrativo, con experiencia en la defensa de las administraciones públicas así como en la de los intereses particulares. En la jurisdicción penal, especializado en la defensa de delitos de la más variada índole, desde los delitos contra las personas hasta los relacionados con el patrimonio y los económicos.


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