ARRAS PENITENCIALES

Arras penitenciales • Qué son, utilidad y cuantía

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Al momento de llevar a un contrato para la compra- venta de un inmueble, el comprador entrega una cantidad de dinero conocido como las arras penitenciales. Este importe también es denominada como arras de desistimiento. El porcentaje tiene la finalidad de que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato celebrado. Así perdería las arras quien las entregó o se devolvería el doble de las mismas, según sea el caso. Es importante tener claro que la firma del contrato de arras penitenciales obliga a ambas partes. Es decir, tanto al comprador como al vendedor a cumplir con lo pactado en el mismo. Este tipo de arras se encuentra regulado en el artículo 1454 del Código Civil.

Seguramente estás leyendo este artículo porque te encuentras en los trámites para la compra de un inmueble y necesitas información relacionada a las arras penitenciales. Para conocer más sobre este tema, te invito a que sigas leyendo. En las siguientes líneas te vamos a explicar todo lo que necesitas saber sobre este importante tema.

¿Qué son las arras penitenciales?

pago arras tiempo

Las arras penitenciales son el importe que deberá pagar por concepto de señal el comprador o vendedor si se retracta del contrato de compraventa firmado antes de hacerlo efectivo. A través de este contrato el comprador y el vendedor pueden desistir legalmente del cumplimiento del contrato, entregando la cantidad acordada por concepto de arras penitenciales. Este tipo de arras no se activan por el incumplimiento de una de las partes como ocurre con las arras confirmatorias y penales.

En este sentido, en el contrato de arras penitenciales ambas partes acuerdan en caso de no formalizarse el contrato de compraventa lo siguiente:

  • Si la causa es imputada al comprador, este pierde lo entregado por concepto de arras.
  • Si la causa es imputada al vendedor, este debe pagar al comprador el doble de la cantidad entregada por concepto de arras.

Datos del contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales será elaborado de forma detallada y contener los siguientes puntos:

  • Datos de identificación clara del comprador y vendedor: nombre, apellidos y documento nacional de identidad (DNI). Si una de las partes es una persona jurídica, deberá anexar la escritura de poderes de la persona que firma.
  • Datos de identificación del inmueble: dirección exacta, metros cuadrados, indicar si cuenta con trasteros o garajes. Se recomienda adjuntar al contrato una nota simple de la vivienda para comprobar la titularidad del bien, su descripción y que está libre de cargas.
  • Importe de las arras y forma de entrega: se requiere dejar estipulado la cantidad de dinero cancelada como arras. Dicho monto será descontado del precio final fijado para la compraventa. En la mayoría de los casos este importe oscila entre el 05 % y el 15 % del precio pactado y no se encuentra regulado legalmente. También deberá reflejarse la forma de hacerse efectivo el pago, utilizando para tal fin un medio que emita constancia de la entrega.
  • Datos de identificación de las arras penitenciales y consecuencias de la rescisión.
  • Aspectos de la venta: notario, pago de gastos de la compraventa, pago de impuestos, entre otros.
  • Dirección de notificación de las partes.
  • Tribunal competente para resolver en caso de retracto de las partes.

Utilidad del contrato

Anteriormente, hemos señalado que el contrato de arras penitenciales se realiza a través de la entrega de una señal del precio acordado para la compraventa del inmueble. Sin embargo, este es el procedimiento siempre y cuando ambas partes decidan celebrar la transacción de compra- venta y presentar la escritura pública ante un notario.

El uso de este contrato entre el comprador y el vendedor permite fijar de forma libre el importe de arras que recibirá la parte vendedora del comprador. Así como establece el plazo de tiempo fijado en días para formalizar la compraventa o desistir de la misma.  El contrato se firmará por ambas partes y se entregará un ejemplar a cada una. Las firmas de las partes involucradas en el contrato deben aparecer tanto en el final del documento como el borde izquierdo de cada página que lo conforma incluyendo los anexos.

¿Qué otros documentos necesito para vender un inmueble?

Además del contrato de arras, es bueno que tengas conocimiento de algunos documentos que requerirás al momento de vender un inmueble, de esta forma estarás preparado para la firma del contrato definitivo:

  • Certificado energético (obligatorio en toda España).
  • Cédula de habitabilidad (su uso depende del municipio donde se encuentre el inmueble).
  • Transacción inmobiliaria: es una valoración realizada por un profesional del área para conocer el precio real del inmueble.
  • Escritura del inmueble.
  • Estatutos de la comunidad de vecinos.
  • Copia de la factura de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
  • Facturas que evidencie la solvencia de los suministros (agua, luz, gas, etc.).

Modelo contrato arras penintenciales

Modelo Arras

Otros aspectos importantes

  • La firma del contrato asegura al comprador el derecho a la compra del inmueble gracias a la entrega del importe (señal) al comprador. Dicha señal será de aproximadamente el 10 % del precio fijado de compra- venta.
  • Mientras mayor sea la cuantía fijada como arras, el riesgo será mayor para ambas partes si incumplen el compromiso de efectuar la compra- venta.
  • Al momento de negociar es necesario estar seguro de la compra- venta, las arras siempre van estar asociadas con un plazo definido de tiempo. Si se vence dicho plazo y el contrato de compraventa no se lleva a cabo, habrá penalizaciones.
  • Las arras penitenciales tienen la ventaja de ser las únicas que no obligan a cumplir el contrato, el mismo queda sin efecto con el respectivo pago fijado para la parte que incumpla.

Con toda la información suministrada en este artículo ya estás listo para firmar un contrato de arras penitenciales. Si lo leíste con cuidado y tomaste nota de todas las indicaciones, estamos seguros que evitarás sanciones.



Soy licenciado en Derecho desde el año 2005. Desde entonces he desarrollado mi actividad profesional en el despacho de Loustau Abogados. Especializado en la defensa de las administraciones públicas así como en la de los intereses particulares. En la jurisdicción penal, especializado en la defensa de delitos de la más variada índole, desde los delitos contra las personas hasta los relacionados con el patrimonio y los económicos.


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