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¿Cómo reclamar los gastos de una hipoteca?

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Las cláusulas en las que una institución bancaria impone el pago de tributos, así como demás gastos y comisiones que se generan por el préstamo hipotecario para el prestatario, son consideradas desde 2015 por el Tribunal Supremo como abusivas. El banco, entonces, se convierte en el principal interesado en la inscripción de un préstamo con garantía. Ya que con ello obtendrían beneficios como un título ejecutivo, constituir la garantía real y la posibilidad de adquirir una ejecución especial. Sin embargo, los bancos incluyen en sus sistemas, dentro de las cláusulas de este tipo, la obligación de sostener estos gastos al prestatario. Acción que da pie a que se genere -por parte del afectado- el reclamo de  los gastos por una hipoteca.

En otras palabras, se refiere a un desequilibrio importante, no aceptado en una negociación individualizada. Tal acción es considerada como abusiva, según el artículo 89 de Ley General de Consumidores y Usuarios. Es decir, se trata de una acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva. Esto, especificado en la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en el artículo 8. Esta cláusula es considerada como imprescriptible, así que los gastos de una hipoteca formalizada, pueden reclamarse. Si buscas información sobre el tema llegaste al sitio ideal. A continuación te daremos todos los detalles.

¿Qué son los gastos de formalización de hipoteca?

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Cuando se habla de gastos de formalización de una hipoteca se refiere a un préstamo hipotecario entre un banco y un cliente. El pago de estos gastos no debería cargarse de manera exclusiva a los cientes. Sin embargo, las entidades bancarias los incluyeron a través de una cláusula abusiva que permite cobrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Con ello, los gastos de notario, trámites del registro, inversión de tasación y pago de gestoría.

¿Qué documentos se necesitan para reclamar los gastos de una hipoteca?

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Es necesario tener en cuenta que mientras más facturas facilite, más posibilidades tendrás de obtener beneficios con lo referente al reclamo. Es posible que no cuentes con todas las facturas, pero es probable que hayas realizado todo el trámite, gracias a una gestoría. Allí podrías conseguir todas las copias referentes a las facturas que necesites. Comúnmente, la gestoría hace entrega de la liquidación de gastos, donde se detalla el importe pagado que ahora pretendes reclamar. Para poder realizar una reclamación por los gastos de una hipoteca, se solicitan varios documentos como:

  • Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identidad de Extranjero (NIE) o Pasaporte.
  • Facturas de notario, registro, tasador y gestoría.
  • Escritura del préstamo hipotecario.

¿Tiene caducidad una reclamación de este tipo?

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Actualmente, una de las reclamaciones que más fuerza contiene es la que exige la devolución del dinero por gastos de hipoteca. Ya que muchos clientes asumieron los gastos y, ahora los tribunales están respondiendo a los afectados. Es decir, esto representa una posibilidad de que la persona perjudicada pueda recuperar su dinero. Seguramente te preguntas cuál es lapso de tiempo para plantear una reclamación bancaria; ya que es el derecho que permite iniciar el procedimiento judicial para poder tener de vuelva al menos parte de tu inversión financiera.

La duda se centra en si las reclamaciones de estos gastos tiene plazo de caducidad. La respuesta es no. El año en el que se hace la cancelación de la hipoteca no tiene nada que ver con el proceso para reclamar los gastos; y es que no existe fecha de caducidad para hacerlo.

¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamar gastos?

Según la SAP de Barcelona, “El plazo de cuatro años que establece el art. 1.301 CC solo resulta de aplicación a esta última, y no a la de nulidad absoluta, que es imprescriptible, según ha declarado reiteradamente la jurisprudencia, pues lo mismo que tales contratos no son susceptibles de confirmación (art. 1.310 CC), tampoco podrían convalidarse por la suerte de renuncia tácita que supondría dejar pasar el tiempo sin pedir la nulidad».

Por ejemplo, así hayan pasado más de cuatro años desde que se canceló la hipoteca, aún es momento que permite la reclamación de tu dinero. Incluso, puede hacerse el reclamo así se haya pagado la totalidad de la hipoteca. Sin embargo, el trámite cuenta con una excepción. Según la última sentencia del Tribunal Supremo, es posible reclamar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) a las personas jurídicas. Para ello, se determina un plazo de tiempo de 4 años desde que se pagó el tributo.

Según la SAP de la Rioja, Sección 1.ª, de 21 de febrero de 2018: «Es cuando se declara la nulidad de la cláusula cuando pueden solicitar la devolución de las cantidades indebidamente pagadas, como consecuencia de esa nulidad, de ahí que en la propia sentencia en la que se declare la nulidad, se produce el resarcimiento en relación con los gastos indebidamente abonados».

¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se popularizó como el impuesto de las hipotecas. Se trata de uno de los tres gravámenes de los que hay que estar pendientes cuándo se procede a la compra de una vivienda. Los otros dos son el IVA (Impuesto al valor agregado) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El IAJD se aplica conforme a su regulación por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, a los documentos notariales, mercantiles y administrativos.

Este impuesto se paga una vez sea suscrito un documento notarial con valor económica que luego se inscribe en el Registro. Esto sucede en los procedimientos de compra y ventas de viviendas, así como en  las hipotecas. En otras palabras, se trata de una inversión que debe hacerse cuando se está formalizando algún trámite -de los mencionados anteriormente- en la escritura pública. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados implica -de los gastos- el 70 por ciento,  en los que se aplica a los de tasación, notaría y gestoría. Sin embargo, la cuantía de este impuesto dependerá de cada comunidad autónoma.

Esperamos que con este artículo se hayan aclarado tus dudas sobre la reclamación de los gastos de una hipoteca. Este ha sido un tema en el que con frecuencia surgen dudas, sugerimos la asesoría de algún abogado para que -en caso de tener otras preguntas- puedan facilitarte toda la asesoría correspondiente.



Soy licenciado en Derecho desde el año 2005. Desde entonces he desarrollado mi actividad profesional en el despacho de Loustau Abogados. Especializado en responsabilidad civil, con gran experiencia en ámbito de los daños materiales y personales en accidentes de tráfico tanto desde la perspectiva de la entidad aseguradora como desde la de los perjudicados, así como en Derecho de familia, arrendamientos y Mediación Civil y Familiar.
 En materia contencioso-administrativo, con experiencia en la defensa de las administraciones públicas así como en la de los intereses particulares. En la jurisdicción penal, especializado en la defensa de delitos de la más variada índole, desde los delitos contra las personas hasta los relacionados con el patrimonio y los económicos.


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