Como reclamar mis gastos de hipoteca en BBVA • Plazos y documentos

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El Tribunal Supremo a través de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre condenó a BBVA a eliminar la “cláusula de gastos hipotecarios”. Estos habían sido impuestos para todas aquellas personas que contrataban una hipoteca. Con ello, los bancos se quedaban con parte de los gastos hipotecarios derivados de un contrato de este tipo. Con la sentencia que rechazó esa cláusula, se comenzó a reclamar los gastos de hipoteca que -durante mucho tiempo- asumieron los clientes.

Hablar de gastos hipotecarios es referirnos a toda la inversión desde el momento de la formalización. Los gastos más habituales que el cliente tiene para pedir el préstamo son: aranceles notariales y registrales, los gastos de gestoría y tasación de la vivienda. Finalmente, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este último fue establecido desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2018.

¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?

gastos hipoteca

Es posible que existan muchas dudas sobre los gastos de hipoteca que se pueden reclamar. Los gastos que pueden reclamarse son los siguientes:

  • Formalización, preparación y subsanación.
  • Facturas notariales.
  • Gestorías.
  • Facturas generadas por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Tramitación de escrituras
  • Modificación y ejecución del contrato
  • Pagos y reintegros por constitución y conservación de otras garantías.

Todas aquellas personas que tengan una hipoteca en activo o que ya haya sido pagada, puede reclamar los gastos correspondientes. Se trata de una cláusula nula y abusiva que se reclama en las entidades bancarias y estas, en su mayoría, se gana en su cien por ciento. Esto, porque la justicia ampara a todos los clientes nacionales y europeos.

¿Cuál es el plazo para iniciar el trámite de reclamación?

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Como la cláusula de gastos se declaró nula de pleno derecho por Tribunal Supremo, no existe ningún plazo estipulado. La reclamación de los gastos de la hipoteca pueden realizarse cuando el cliente disponga. Sin embargo, se sugiere que, este trámite comience a hacerse cuanto antes para que el dinero pueda recuperarse también rápido. Este procedimiento de reclamación es largo y se lleva mucho tiempo.

¿Qué documentos necesito para hacer el trámite?

Para reclamar los gastos de hipoteca es necesario tener a la mano los siguientes documentos:

  • Copia de la escritura del préstamo hipotecario: Es facilitada por el banco al inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. En caso de que no tengas este documento, solicítalo ante la misma notaría en la que el préstamo hipotecario se firmó.
  • Facturas del Registro, Notaría y Gestoría: Se entregan luego del trámite del préstamo hipotecario. Si no dispones de las copias, puedes pedirlas en los organismos correspondientes: Registro de la Propiedad, la Notaría y la Gestoría. Estos deben ser los mismos que realizaron el trámite.

Después de tener todos los documentos necesarios, se da inicio al procedimiento que se empleará de la siguiente forma: en primer lugar, se realiza una reclamación extrajudicial. Esta se encarga por escrito de hacer el conocimiento de la entidad bancaria, la intención del cliente de reclamar sus gastos hipotecarios.

¿Cómo reacciona BBVA en el tema?

BBVA tendrá un plazo máximo de dos meses para contestar esa reclamación extrajudicial. Es en ese periodo de tiempo en que BBVA responderá estimando o desestimando el documento entregado. Algunos portales web aseguran que, lo común es que en esta primera fase no se estime. Una vez que la institución bancaria desatiende la solicitud se presenta una reclamación judicial. No es más que una reclamación ante los tribunales. Se recomienda, en este caso, tener mucha paciencia, ya que a través de este método el proceso se hace más tedioso. Es necesario contar con la asesoría de un experto (abogado) para que lleve tu caso y con su ayuda poder agilizar el trámite.

¿Cuánto tiempo puede tardar el proceso de reclamar los gastos de hipoteca?

Para reclamar los gastos de una hipoteca no existe una fijación de tiempo que hasta ahora describa con exactitud el periodo que se lleva realizar un trámite como este. Lo que sí se sabe, es que este es un procedimiento que lleva mucho tiempo y en que se debe tener paciencia. Además, se recomienda tener todos los documentos en regla para evitar pérdidas mayores de tiempo. Sin embargo, se dice que la realización de un trámite de reclamación de gastos de hipoteca, puede dudar aproximadamente un año.

¿Hasta cuándo se puede reclamar?

La nulidad de la cláusula se puede reclamar hasta que hayan transcurrido cuatro años, desde el momento en que finalizó el pago de la hipoteca. En caso contrario, el banco podría emitir una respuesta negativa aferrándose al artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, Este artículo regula el procedimiento de presentación de reclamaciones, dice lo siguiente:

«Atendiendo a lo anterior, y en concreto a que han transcurrido más de 4 años desde la fecha de cancelación del préstamo y/o han transcurrido más de 15 años desde la fecha de formalización del préstamo -10 años para formalizaciones en Cataluña-, lamentamos no poder admitir a trámite su petición, de conformidad con el ya citado artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012 y con el apartado 3 del artículo 12 de la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras, pudiendo presentar en el plazo de diez días naturales las alegaciones que estime oportunas, de conformidad con el apartado 4 del mismo artículo 12″.

Como hemos mencionado anteriormente, si tienes dudas y necesitas asesoría en relación al tema, sugerimos que ubiques a un abogado que te ayude con este trámite para que puedas recuperar tu dinero cuanto antes. Esperamos haberte ayudado con este trámite.



Soy licenciado en Derecho desde el año 2005. Desde entonces he desarrollado mi actividad profesional en el despacho de Loustau Abogados. Especializado en la defensa de las administraciones públicas así como en la de los intereses particulares. En la jurisdicción penal, especializado en la defensa de delitos de la más variada índole, desde los delitos contra las personas hasta los relacionados con el patrimonio y los económicos.


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