exceso de cabida

¿Qué es el exceso de cabida y el defecto en la Ley Hipotecaria?

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La ley hipotecaria sufrió una reforma en el año 2015, en la cual se estableció el exceso de cabida y el defecto de cabida. Mediante esta ley se pasó a rectificar la descripción de la finca en cuanto a descripción, superficie o linderos, lo cual está en el artículo 201. Esto basándose en la cabida inscrita que es lo que requiere más la notaría.

¿Qué es la cabida inscrita?

La cabida es la magnitud del soporte de los derechos que pertenecen a un titular. Estos se establecen en la ley y puede existir un margen de error en la medición o cálculo, haciendo que sea realmente mayor o menor.

En este orden de ideas un exceso de cabida tiene lugar cuando en alguna finca se pretende registrar una cabida superficial superior a la ya registrada. Esto no supone una inscripción de superficie no inscrita, sino que es una rectificación a las medidas registradas.

Los motivos suelen ser varios, y se aplica una rectificación a la medida superficial registrada defectuosamente en su momento. Por su parte el defecto de cabida, normalmente debe ser justificado, porque de lo contrario se corre el riesgo de desmatriculación.

En esta condición también se pueden presentar algunos tipos de fraude urbanísticos o fiscales, haciendo que sea una medida que se debe tomar muy seriamente. Estos registros se podían hacer con el título declarativo de exceso complementado con certificado catastral, antes del 2015.

Con la entrada en vigencia de la ley del 2015, se ha cambiado el procedimiento, y ya no bastará únicamente con la certificación catastral descriptiva.

¿Qué cambios se aplicó para el exceso de cabida?

Se debe tener en cuenta que a pesar de que esta ley establece un sistema unitario para reportar los excesos o los defectos de cabida, esta ley cuenta con más restricciones y complicaciones. Esta ley no creará ningún tipo de procedimiento nuevo para este tipo de casos. Simplemente se limitará al artículo 203, donde se pueden contemplar dos excepciones:

Rectificación de la descripción en general

De esta forma se podrá realizar la modificación de cualquier descripción de finca, sin tener que tramitar ningún expediente. Esto aplica para casi todos los casos, y se puede hacer el trámite sin necesidad de abrir un expediente nuevo.

Sin embargo, por este medio no se puede hacer la rectificación de un exceso de cabida ni tampoco de linderos. Solo se pueden rectificar el resto de datos que afectan a la finca, y cualquier cambio deberá ser acreditado y demostrado de manera suficiente.

De esta manera, se puede tener la acreditación del Registrador, para que se pueda procesar el cambio sin ningún problema. Además, en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, se ha establecido que la representación gráfica georreferenciada de una finca será la que se registre en su cabida.

Incluso, si se realiza este tipo de medición y es diferente a la que se había establecido en un principio. Se tomará la georreferenciada como la válida, y se hará una rectificación de manera automática en el sistema.

Pequeñas diferencias de cabida

Anteriormente, las pequeñas diferencias de cabida hasta el 20%, se podían hacer únicamente con el certificado catastral. En este punto la normativa actual, establece dos supuestos, para aplicar el exceso de cabida o su defecto:

  • Si las diferencias no exceden el 10%, esta podrá se acreditada mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica. Esto siempre que los datos coincidan con la parcela que se está mencionando en el formulario.
  • En los supuestos en los que la diferencia no supere el 5%, se puede hacer la rectificación de la superficie sin necesidad de soporte documental.

Como se puede apreciar, la normativa es un poco más estricta que las normas anteriores, especialmente porque si se tiene una diferencia de más del 10%, se tendrá que acudir a otros medios. Dentro de ellos existe un levantamiento topográfico, una certificación administrativa, o un certificado técnico competente.

¿Qué funcionario público se encarga de este procedimiento?

En este punto, la ley del 2015, no estipula cambios especiales. Por lo tanto, en el caso de un exceso de cabida o un defecto, será el Notario Público el competente para llevar a cabo el trámite. Este tendrá que actuar en el distrito notarial donde se radique la finca, o en los colindantes.

En el caso de que la finca tenga linderos con dos más distritos notariales diferentes, entonces se podrá tramitar el expediente ante cualquiera de ellos. No se debe escoger uno específico, sino el que le parezca más conveniente al propietario de la finca.

¿Cómo se lleva a cabo el registro de exceso de cabida o defecto de la misma?

Se debe tener en cuenta que el trámite se debe hacer mediante un acta notarial que está redactada por el Notario. En esta se debe expresar todo lo relacionado con la finca en cuestión, y es un trámite que únicamente se puede hacer de manera presencial.

Se debe tener siempre en cuenta que el dueño que está solicitando el exceso de cabida o su defecto, tendrá que cumplir con lo siguiente:

  • Aportar toda la descripción registral de la finca y la descripción actualizada a registrar.
  • Asegurar que las diferencias existentes entre ambos documentos son debidas a errores descriptivos del Registro. No se pueden registrar negocios, o modificaciones que no estén previamente registradas.
  • Aportar todos los documentos de identidad de los titulares y el domicilio de los mismos.
  • Presentar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
  • Presentar una copia del título de propiedad de la finca.
  • Identificar al poseedor del predio y al arrendatario en el caso de que se trate de una vivienda.

Todos estos documentos serán revisados por el Notario, quién deberá hacer una valoración del caso, y que instrumentará mediante un acta la modificación. De esta acta, se enviará una copia al Registrador de Propiedad, quien en un plazo de quince días emitirá la rectificación de la inscripción que se solicita.

Los documentos acreditativos tienen la única finalidad de evitar fraudes, o que el exceso de cabida o los defectos de la misma. Esto porque anteriormente la mayoría eran calificados negativamente puesto que existían dudas, y se tenían que presentar testigos con coste extra para hacer el trámite.

¿Se pueden hacer alegaciones al proceso?

Ciertamente existe un plazo en el cual se pueden hacer alegaciones al proceso. Estas se pueden hacer luego de la publicación de edictos públicos en el Boletín Oficial del Estado y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

De esta forma se dará cabida a que cualquier persona pueda reclamar por alguna incongruencia que exista en el expediente. Si no existe ningún tipo de reclamación, se procederá ha hacer el procedimiento normal, y hacer el levantamiento del acta para hacer la corrección.

En todos los casos, el Registrador únicamente podrá emitir una calificación negativa sobre el proceso si no se ha hecho la publicación de los edictos. También se podrá dar una calificación negativa en el caso de que existan documentos de oposición o que no se haya notificado a algún interesado.

Finalmente, el proceso terminará con el asiento del registro del exceso o defecto de cabida a favor del solicitante. Con lo cual los datos de la finca ya quedarán completamente actualizados.




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