Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda

Plazo de prescripción de los daños materiales

Un defecto latente puede no manifestarse hasta muchos años después de la finalización práctica. Como consecuencia de este lapso de tiempo, la prescripción se convierte en un tema de actualidad en muchos litigios de construcción. Es una cuestión central que debe considerarse si se piensa en presentar una reclamación por defecto latente y también es un argumento útil para plantear cuando se defiende una reclamación por defecto latente.

Los tribunales en UK Insurance Limited v (1) Carillion Specialist Services ltd y (2) Construction Auditing Services Ltd [2019] EWCA 1588 (TCC) nos han proporcionado una guía útil para entender lo que se entiende por “conocimiento”.

El demandante emitió pólizas de seguro por defectos latentes tras la construcción. Antes de emitir el certificado de seguro, el Reclamante encargó a la Primera Demandada que realizara un estudio para asegurarse de que las obras se habían llevado a cabo con un buen nivel. En 2003, el segundo demandado se hizo cargo de la certificación del primer demandado.

En 2003, el primer demandado llevó a cabo la inspección y el segundo demandado emitió el certificado para confirmar que las obras se habían llevado a cabo con un nivel de calidad y destreza razonables. Por lo tanto, el demandante emitió el certificado de seguro que aseguraba el edificio contra defectos latentes hasta septiembre de 2013. Lamentablemente, en enero de 2013 empezaron a aparecer grietas en el enlucido y se pidió a una empresa de ingenieros que investigara. Estos escribieron al reclamante en marzo de 2013 para informarle de que “no había una frecuencia adecuada de juntas de dilatación” en el edificio. Se recomendó una inspección más detallada, que tuvo lugar en agosto de 2013, confirmando que la causa del agrietamiento era el movimiento de varios elementos. Era necesario realizar importantes obras de acondicionamiento.

Plazo de prescripción por incumplimiento de contrato

La compra de una vivienda puede ser una de las inversiones más importantes que realice. Entonces, ¿qué hacer cuando la casa que compró tiene un defecto oculto -o varios- que el vendedor nunca le reveló antes de la venta? Afortunadamente, las leyes de Quebec protegen los derechos de los compradores de viviendas. Si ha descubierto un defecto oculto, puede tener derecho por ley a una indemnización por reparaciones, renovaciones e incluso daños y perjuicios.

Un defecto oculto es cualquier vicio o defecto resultante de un diseño inferior, un deterioro o un error de construcción no visto cometido antes de la venta. En Quebec, el vendedor de una propiedad está obligado por ley a informar al comprador de una propiedad de cualquier defecto oculto que pueda afectar negativamente a la calidad o el uso de la propiedad y cualquier extensión de la misma, incluyendo una piscina, chimenea, cubierta, cobertizo o garaje.

Calcular el plazo de prescripción

Normalmente, antes de firmar las escrituras de una vivienda, hay que hacer todas las comprobaciones necesarias para saber que el inmueble está en las mismas condiciones que ha indicado el vendedor. Por ley, el vendedor debe hacerse cargo de aquellos defectos ocultos de la vivienda, siempre y cuando estos daños supongan un problema real para hacer uso y vivir en el inmueble.

El quid de la cuestión es si el vendedor conoce o no esos vicios ocultos en el momento de poner la casa a la venta y si el comprador, de conocerlos, habría decidido o no comprar la casa. Estos dos factores son los dos factores esenciales que se tienen en cuenta a la hora de reclamar.

3. El defecto debe ser grave. La gravedad puede ser un concepto subjetivo, pero la ley establece que se considera grave cuando es de tal magnitud que el comprador no puede vivir en esa casa, o cuando, de haberlo sabido, no la hubiera comprado o hubiera pagado un precio considerablemente inferior.

Prescripción de la acción delictiva

Un plazo de prescripción es el período de tiempo en el que una parte de un contrato debe presentar una reclamación. En los contratos de construcción, los plazos de prescripción suelen ser relevantes en relación con las reclamaciones por defectos presentadas contra los contratistas.

La mayoría de los contratos de construcción prevén un “periodo de responsabilidad por defectos”, que puede ir de 12 a 24 meses después de la finalización. Normalmente, el contratista será responsable de cualquier defecto que surja durante este periodo. El contrato detallará lo que ocurrirá en caso de que se produzcan defectos. Lo normal es que se pida al contratista que rectifique los defectos a su costa. Si no lo hace, y la empresa contratante contrata a otro contratista para que realice este trabajo, la empresa contratante puede recuperar este coste del contratista original. En estas situaciones, puede surgir una disputa sobre si el contratista original era responsable del defecto.

Sin embargo, el final del periodo de responsabilidad por defectos no significa que el contratista quede liberado de toda responsabilidad, ya que puede seguir corriendo el “periodo de prescripción”. Este es el periodo durante el cual, según la ley, el contratista puede ser responsable de los defectos.

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