Discrepancia entre registro y catastro

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En la preparación de la compra de una vivienda en España, sobre todo cuando se trata de la adquisición de una finca rústica, es frecuente encontrarse con discrepancias entre los datos relativos a la superficie y linderos de la finca que constan en el Registro de la Propiedad, el Catastro, y la superficie efectiva de la misma.

En primer lugar, hay que saber que en España coexisten dos Registros oficiales, que originalmente actuaban de forma independiente. Esto ha hecho que no sea raro encontrar discrepancias entre las descripciones físicas de una propiedad (la superficie y los límites de una propiedad).

El Registro de la Propiedad, que depende del Ministerio de Justicia, es el que desempeña la importante función en el sistema inmobiliario español de garantizar la protección de los derechos inscritos. Es decir, se encarga de proteger los derechos de los propietarios, proporcionando la confirmación oficial de los títulos de propiedad.

El Catastro Inmobiliario, que depende de la Consejería de Hacienda, y es un registro de carácter administrativo, contiene los Planos de Descripción y Titulación de los inmuebles, y es el encargado de proporcionar información a la Administración Tributaria a efectos de la recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

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El Registro de la Propiedad es un servicio público organizado en oficinas públicas de pueblos y ciudades, cuya finalidad es proporcionar seguridad en el mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, propietario y cargas que pesan sobre ella. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria.

Esta ley obliga a los propietarios a inscribir las fincas o a realizar operaciones de reordenación del territorio (agrupación, segregación, concentración, urbanización), para coordinar la identificación de las fincas en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el propietario de la finca también puede solicitar voluntariamente la coordinación, con el fin de restablecer la concordancia de datos entre ambos registros y lograr así la perfecta identificación de la finca. Para ello existen varios mecanismos, dependiendo de la discrepancia, entre otros:

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Algunos trámites en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro pueden llevar muchos meses o incluso años y muchos compradores no están dispuestos a esperar. Además, estos trámites pueden implicar costes adicionales, por lo que es conveniente que un abogado los calcule. Como los posibles compradores podrían optar por adquirir otra propiedad, por esta razón, es mejor tomar medidas más pronto que tarde.

Una vez que la situación esté clara y quiera proceder a los cambios, su abogado puede firmar las escrituras en el notario en su nombre mediante un poder notarial. Después, se encarga de los pagos de impuestos y de las inscripciones correctas en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro. Pero tenga en cuenta que determinados trámites sólo pueden realizarse si sus vecinos no se oponen o incluso dan su consentimiento activo ante notario. Por lo tanto, su abogado/abogado siempre le informará sobre los costes y posibles riesgos de los procedimientos de corrección ante estas dos autoridades españolas.

El Catastro forma parte del Ministerio de Hacienda español y la inscripción correcta de su propiedad es obligatoria ya que esta autoridad determina su valor catastral. El valor catastral se utiliza para varios impuestos como el IBI anual, su IRNR o IRPF y -para las propiedades urbanas- también determina el Valor Fiscal Mínimo de su propiedad multiplicado por el factor de índice especificado de su Ayuntamiento. El número de registro en el Catastro para una propiedad (un edificio) o un terreno se llama referencia catastral.

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La historia del Catastro en España es pareja al nacimiento y evolución del Estado moderno, y sus momentos de mayor o menor trascendencia han sido en general un claro eco de las diferentes situaciones por las que ha pasado. La Hacienda Pública. Así lo demuestra la posición alcanzada por el Catastro a lo largo de los siglos XVIII y XIX, siempre marcada por los sucesivos intentos de reforma de nuestra Hacienda, entre los que cabe destacar el magno levantamiento catastral realizado por el Marqués de la Ensenada, a mediados de ese siglo, para dotar a la Nación del instrumento necesario para la justa exacción del impuesto territorial.

Paralelamente a esta evolución, las normas que regulan el Catastro se han ido sucediendo en el tiempo hasta llegar, el 23 de marzo de 1906, a la promulgación de la Ley del Catastro Parcelario Topográfico, último texto autonómico de esta institución que aún se regula parcialmente. Desde entonces, sus principios rectores han estado vinculados a diferentes leyes reguladoras de distintas figuras tributarias, vínculo lógico si se tiene en cuenta que el origen y principal uso del Catastro en nuestro país es, sin duda, el tributario.

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